Körfez Fonlarının Türk Gayrimenkulündeki İkinci Dalgası: Lüks Konuttan Lojistiğe, İstanbul'dan Taşraya

Körfez İşbirliği Konseyi (KİK) ülkelerinden Türkiye'ye yönelik gayrimenkul yatırımları yeni bir olgunluk evresine giriyor. İlk dalganın belirgin özelliği buydu: Suudi, Katarlı ve Birleşik Arap Emirlikleri menşeli alıcılar, İstanbul'un birincil konut projelerine, özelde Boğaz silüetine yakın lüks rezidanslara ve vatandaşlığa hak kazandıran 400.000 dolar eşiğini hedefleyen konut birimlerine yoğunlaşmıştı. Şimdi bu tablonun koordinatları değişiyor. Sektörden derlenen verilere göre Körfez fonları, 2025 sonundan bu yana artan bir ivmeyle ticari gayrimenkule, lojistik varlıklara ve İstanbul dışı şehirlere yönelmeye başladı.

Birinci Dalgayı Anlayabilmek İçin

2021-2023 dönemini kapsayan ilk evre, büyük ölçüde iki güçlü motorun ürünüydü: Türk lirasındaki keskin değer kayıpları ve vatandaşlık yatırım programı. Yabancı alıcılar için dolar cinsinden son derece cazip seviyelere düşen konut fiyatları, Körfez'den bireysel yatırımcılar kadar küçük ölçekli aile ofislerini de çekti. Emlak Platform verilerine göre o dönemde Körfez menşeli alımların yüzde yetmişi İstanbul içinde, özellikle Başakşehir, Beylikdüzü ve Esenyurt başlıkları altında yoğunlaştı. Lüks segment ise Sarıyer, Beşiktaş ve Levent ekseninde şekillendi.

İkinci Dalgada Coğrafya Genişliyor

Türkiye'nin 2023 ortasından itibaren uyguladığı parasal sıkılaştırma politikası iki doğrudan sonuç doğurdu. Birincisi, lira dolar paritesinin görece dengelenmesiyle birlikte konut fiyatlarındaki döviz avantajı daraldı. İkincisi, uzun vadeli kira getiri oranlarının yeniden cazip seviyelere ulaşmasıyla ticari gayrimenkul yatırımının geri dönüş hesabı güçlendi. Körfez fon yöneticileri bu iki faktörü birlikte değerlendirince portföydeki ağırlık konuttan ticari varlığa kaymaya başladı. İstanbul dışında Kocaeli, Bursa ve Mersin lojistik koridorları ön plana çıkarken, İstanbul'da Maslak, Ataşehir ve Basın Ekspres hattı boyunca konumlanan A sınıfı ofis stoğu talebi yükseliyor.

Türkiye ticari gayrimenkul pazarının 2025-2030 döneminde yüzde 9,74 bileşik yıllık büyüme oranıyla genişlemesi bekleniyor. Bu oran, bölgesel Körfez pazarlarının önemli bir bölümünün üzerinde seyrediyor.

Lojistik Segmenti Neden Öne Çıkıyor

Küresel tedarik zinciri yeniden yapılanmasında Türkiye'nin üstlendiği rol, Körfez fon yöneticileri için sektörel bir tez haline geldi. İstanbul Finans Merkezi çevrelerinde dolaşan anlatıya göre bölgedeki yaklaşık kırk şirket, operasyonlarını kısmen Türkiye'ye taşıma seçeneğini değerlendiriyor. Bu şirketlerin varlıklarını barındıracak depo, dağıtım merkezi ve lojistik hub ihtiyacı, Körfez sermayesi için mantıksal bir çapa işlevi görüyor. Kocaeli'nin sanayi ve liman altyapısı, Mersin'in Orta Doğu'ya olan deniz güzergahı ve Bursa'nın otomotiv lojistiği, ilgi gören başlıklar arasında sayılıyor. Anadolu Ajansı'nın aktardığı sektör açıklamalarına göre mikro lojistik ve son mil teslimat merkezleri de kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının radarına girdi.

Ofis Pazarında Artan Kurumsal İştah

Konut ağırlıklı birinci dalgadan farklı olarak ikinci dalgada kurumsal ofis talebi belirgin biçimde ağırlık kazanıyor. Emlak Kulisi'nin derlediği verilere göre 2026 başında yabancı yatırımcının Türk gayrimenkulüne geri dönüş sinyalleri arasında A sınıfı ofis boşluk oranlarının düşmesi dikkat çekiyor. İstanbul'da özellikle Maslak ve Levent ekseninde kira artışları yüzde yirmiyi aştı. Körfez fonlarının bu tabloya ilgisi salt kira getirisinden ibaret değil; uzun vadeli finansal merkez projeksiyonlarının bir parçası olarak İFM'ye yakın konumlanma arzusu da bu ilginin arkasında yatıyor.

Bölgesel Çeşitlendirme ve Risk Hesabı

Körfez iç pazarlarındaki dalgalanmalar da bu tercihlerin şekillenmesinde etken. 2026 başında bölgesel gayrimenkul işlem hacimlerinde gözlemlenen gerileme, fonları alternatif coğrafyalara yönlendiren baskıyı artırdı. Türkiye bu konjonktürde kültürel ve coğrafi yakınlık, büyüyen tüketici tabanı ve çeşitlendirilmiş varlık sınıfı sunumu nedeniyle ön sıralara yerleşiyor. Global SWF verilerine göre KİK ülkeleri sovereign wealth fonlarının toplam büyüklüğü 5 trilyon doları aştı. Bu havuzun küçük bir diliminin dahi Türkiye ticari gayrimenkulüne yönelmesi, piyasada belirleyici bir etki yaratabilir. Sektör temsilcileri, mevcut tablo için dikkatli bir iyimserlik tanımlamasını tercih ediyor: Bürokratik süreçlerin hızlanması ve kurumsal hukuki çerçevenin güçlendirilmesi halinde bu ilginin kalıcı yatırım taahhüdüne dönüşebileceğini vurguluyorlar.

Öne Çıkan Şehirler ve Segmentler

Mevcut tablonun haritasını çizmek gerekirse şu tablo ortaya çıkıyor: İstanbul, kurumsal ofis ve A sınıfı ticari varlıklar için merkezi konumunu koruyor. Kocaeli ve Gebze, ağır sanayi, petrokimya ve lojistik altyapısıyla ön plana çıkıyor. Mersin, Körfez limanlarına olan deniz bağlantısı sayesinde dağıtım merkezi yatırımlarında ilgi görüyor. Bursa, otomotiv tedarik zinciriyle bağlantılı lojistik varlıklar için değerlendiriliyor. Antalya ise bireysel Körfez yatırımcısı için konut ağırlıklı talebini sürdürüyor, ancak burada da resort ve turizm amaçlı ticari gayrimenkule doğru bir kayış gözlemleniyor. Bu çeşitlenme, Körfez sermayesinin Türkiye'ye bakışının salt vatandaşlık programından beslenen bireysel alımın ötesine geçtiğini gösteriyor. Fonlar, portföy mantığıyla hareket ediyor.

■ MİZAN HABER