Kiracının Omzundaki Yük: Artan Konut Arzı Neden Kira Krizini Çözmüyor?

Türkiye'de 2025 yılında konut arzı en hızlı büyüme dönemlerinden birini yaşadı. TÜİK verilerine göre yılın ilk yarısında yapı kullanma izin belgesi alan konut sayısı yaklaşık 461.000'e ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 28 arttı. Yeni yapı izinleri ise 2017'den bu yana görülmemiş bir hıza çıktı. Buna karşın piyasanın arz bolluğuna tepkisi beklenenin tam tersi yönde geldi: Kiracı haneler, toplam tüketim harcamaları içinde konut ve kiraya en yüksek payı ayırmaya devam etti. TÜİK'in Hane Halkı Bütçe Araştırması, 2025 itibarıyla bu kalemin toplam harcamanın yüzde 29,3'üne denk düştüğünü ortaya koyuyor. Bu tablo, konut arzındaki nicel artışın kira yükünü azaltıp azaltmadığına dair köklü soruları beraberinde getiriyor.

Sayılar Neden Çelişkili Görünüyor?

İnşaat sektöründe üretim ivme kazanırken kira baskısının hafiflememesinin temel açıklaması arzın bileşiminde yatıyor. Türkiye'nin yıllık gerçek konut ihtiyacının 800.000 birimin üzerinde olduğu tahmin edilmekte; mevcut üretim hızı bu eşiğin altında kalmaya devam etmektedir. Daha kritik olan ise yeni stokun büyük bölümünün orta ve düşük gelir grubuna yönelik değil, yatırım amaçlı ya da üst segment alıcıya hitap eden projelerden oluşmasıdır. İnşaat maliyetlerinin 2025 yılında yılık bazda yüzde 24,5 artması, geliştiricileri düşük kira getirili uygun fiyatlı konut üretmek yerine daha yüksek satış fiyatı hedefleyen projelere yönlendiriyor. Bunun sonucunda üretilen birim sayısı artarken kiracının ulaşabileceği uygun fiyatlı stok görece daralıyor.

Yapısal Baskıların Anatomisi

Kira yükünün GSYİH içindeki payını kalıcı biçimde yükselten birden fazla yapısal etken bir arada işliyor. Birincisi kentsel göç ve demografik baskı: Büyükşehirlere yönelik iç göç talep tabanını sürekli beslerken kira fiyatları üzerindeki aşağı yönlü baskı oluşmuyor. İkincisi döviz kuru dinamiği: Liranın değer kaybettiği dönemlerde mülk sahiplerinin bir kısmı konutlarını Türk lirası yerine döviz bazlı değerlendirerek uzun vadeli kira sözleşmesi yapmaktan kaçınıyor; bu da kiralık stoku fiilen azaltıyor. Üçüncüsü kentsel dönüşüm: Deprem riski nedeniyle zorunlu hale gelen yenileme süreçleri, yıkım aşamasında geçici arz kayıpları yaratıyor ve metropolde kiralık konut kıtlığını ağırlaştırıyor. Bu üç etken birlikte değerlendirildiğinde kira yükündeki artışın yalnızca döngüsel enflasyona bağlanamayacağı görülüyor.

Yeni konut üretimi rekor kırarken kiracı hanelerin bütçesindeki konut payı yüzde 29'u aşıyor. Sorun arz miktarı değil, arzın kimler için üretildiğidir.

Döngüsel mi, Yapısal mı? İki Tez

Döngüsel tez şunu öne sürüyor: Türkiye 2021-2024 arasında yüksek enflasyon, Türk lirası değer kaybı ve ardından gelen sıkı para politikasıyla olağandışı bir dönemden geçti. Bu dönemde oluşan kira fiyatı çarpıklıkları, enflasyonun kalıcı biçimde gerilemesi ve reel faiz ortamının normalleşmesiyle birlikte zamanla dengeye oturacaktır. Nitekim enflasyon düzeltmesi yapıldığında 2025 yılında konut fiyatlarının reel olarak yaklaşık yüzde 5 gerilediği görülüyor. Bu okumayla kira yükü geçici bir bozulmanın ürünüdür. Yapısal tez ise çok daha karamsar bir tablo çiziyor. İstanbul'da gelir eşitsizliği göstergesi olan Gini katsayısının 2022'deki 0,44 zirvesinden 2025'te ancak 0,40'a gerileyebildiği dikkate alındığında, kiracıların büyük çoğunluğunun gelir artışı fiyat artışının kalıcı biçimde gerisinde kalmaktadır. Konut kredisi stoku GSYİH'nin yalnızca yüzde 1,1'i düzeyinde seyrettiğinden orta gelir grubu ev sahibi olma yolunu kapattığında tek alternatif kiracılık olarak kalıyor ve bu kısır döngü piyasayı yapısal açıdan kilitliyor.

Politika Yanıtı: Sosyal Konut ve Kurumsal Kiralama

Hükümet bu soruna iki koldan yanıt vermeye çalışıyor. Birinci kol, tüm illeri kapsayan 500.000 uygun fiyatlı konut programıdır. İkinci kol, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın çalışmalarını sürdürdüğü kurumsal kiralama modelidir: Şirketlerin konut inşa edip kiralık olarak piyasaya sürmesine imkan tanıyacak bu düzenleme, kiraya veren tarafta büyük ölçek ekonomisi yaratarak kira baskısını hafifletmeyi hedefliyor. Her iki modelin de başarıya ulaşması, yalnızca birim sayısına değil yer seçimine, finansman maliyetine ve yönetim kalitesine bağlı olacaktır. Global Property Guide verilerine göre Türkiye'de ortalama brüt kira getirisi 2026 başında yüzde 7,32 seviyesinde seyrediyor; kurumsal yatırımcılar için makul bir eşik olmakla birlikte uygun fiyatlı kira segmentinde bu getiri baskı altında kalabilir.

Yatırımcı Perspektifinden Sonuç

Kira yükünü GSYİH'ye oranladığımızda ortaya çıkan tablo hem risk hem fırsat barındırıyor. Risk boyutunda: Hane içi konut harcaması eğer yüzde 30 eşiğini aşar ve yüksek seyretmeye devam ederse özel tüketim harcamalarının diğer kalemleri sıkışacak, iç talep üzerinde daraltıcı bir etki oluşacaktır. Bu durum perakende, beyaz eşya ve tüketici kredisi gibi sektörleri dolaylı biçimde olumsuz etkileyebilir. Fırsat boyutunda ise kentsel dönüşüm alanlarında ve büyükşehir çeperlerinde uygun fiyatlı konut geliştiren ya da kurumsal kiralama modeline erken giren şirketler, yapısal talep derinliğinin sunduğu uzun vadeli getiri havuzuna erişim hakkı kazanabilir. Türkiye'nin kira krizi, ne salt döngüsel bir enflasyon bozulmasına ne de tamamen kaçınılmaz bir yapısal çıkmaza indirgenebilir. Politika tutarlılığı, fiyatlama disiplini ve arz bileşiminin dönüştürülmesi bir arada sağlanabilirse kısa ile uzun vade arasındaki bu belirsizliği yatırım lehine çevirmek mümkün görünüyor.

■ MİZAN HABER