Körfez'den İstanbul'a Akan Sermayenin Tercihleri: Arap Yüksek Varlıklı Yatırımcılar Nereye Yatırım Yapıyor?

Türkiye, Arap dünyasından gelen yüksek net varlıklı bireyler (HNWI) için son yıllarda yalnızca bir tatil destinasyonu olmaktan çıkıp çok katmanlı bir yatırım merkezi haline geldi. Tüm bu dönüşümün arka planında kültürel yakınlık, coğrafi erişilebilirlik ve Türkiye'nin sunduğu yasal çerçeve yatıyor. Ancak tablo yalın değil: 2024 yılında yabancılara konut satışlarının yedi yılın en düşük seviyesine gerilemesi, bu portföylerin kompozisyonunu ve yatırımcıların davranış kalıplarını anlamayı daha kritik kılıyor.

Konut: Hala Baskın Ama Giderek Daha Seçici

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2024 yılında yabancılara toplam 23.781 konut satıldı. Bu rakam bir önceki yıla kıyasla yüzde 32 civarında geriledi ve yabancıların toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,6'ya indi. Ruslar ve İranlılar genel sıralamada öne çıksa da Arap coğrafyasından gelen alıcılar miktar yerine kalite odaklı bir strateji izliyor. Irak'tan gelen yatırımcılar 2024'te yaklaşık 1.300 konut alırken Suudi Arabistan ve Körfez ülkeleri, birim başına daha yüksek fiyatlı segmentlerde belirginleşiyor. Property Turkey ve küresel danışmanlık firmalarının paylaştığı verilere göre Boğaz kıyısı semtleri olan Bebek, Kandilli, Yenikoy ve Vanıkoy'da el değiştiren kimi mülklerin fiyatı 100 milyon doların üzerine çıktı. Bu işlemlerin önemli bir kısmında Körfez ülkelerinden alıcılar yer alıyor.

Vatandaşlık Yatırımı: 400.000 Dolar Eşiği ve Pratik Hesap

Türkiye'nin yatırım yoluyla vatandaşlık programı (minimum 400.000 dolar değerinde gayrimenkul edinimi), Körfez HNWI'sı için özellikle cazip olmaya devam ediyor. Söz konusu program; tek seferlik edinimle sağlanan oturma izni, ABD'nin E-2 yatırımcı vizesine açılan bir kapı işlevi ve nispeten kısa başvuru süreçleri nedeniyle tercih ediliyor. İstanbul Attorneys ve Global Citizen Solutions gibi danışmanlık kuruluşları, başvuru sürecinin üç ila altı ay arasında tamamlandığını ve portföyün talep halinde elden çıkarılabildiğini aktarıyor. Yatırımcının elde tutma süresini tamamladıktan sonra likiditesini geri kazanabilmesi, bu modeli özellikle Gulf bölgesi alıcıları için gayrimenkul piyasasında tekrar eden bir tercih haline getiriyor.

Körfez ülkelerinin Türkiye ile imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları yatırımcıya ciddi bir vergi arbitrajı penceresi sunuyor; ancak OECD'nin CRS mekanizması bu pencereyi giderek daraltıyor.

Gayrimenkulün Ötesi: Portföy Çeşitlendirme Eğilimi

HNWI profilindeki Arap yatırımcıların Türkiye'deki varlığı artık yalnızca konutla sınırlı değil. Ticari gayrimenkul (özellikle İstanbul ve Antalya'da otel, alışveriş merkezi ve ofis binası), tarım arazisi ve serbest bölge yatırımları da portföylere girmeye başladı. Aynı zamanda Türk hisse senedi piyasasına (BIST) döviz bazlı girişler, kur avantajı nedeniyle görece düşük giriş maliyeti sunarken Türk bankacılık sistemi aracılığıyla yapılan yüksek getirili mevduat işlemleri ve dövizli tahvil alımları da gündemde. Bazı varlıklı yatırımcılar ise Türkiye'deki serbest bölgelerde faaliyet gösteren holdinglere ortak olmayı, kurumlar vergisi muafiyeti ve gümrük avantajlarını birleştiren bir strateji olarak değerlendiriyor.

Vergi Uyumu: CRS Baskısı ve BAE-Türkiye Anlaşmasının Önemi

Arap HNWI'sı için vergi planlaması artık eskisinden çok daha karmaşık bir denklem. Türkiye, OECD'nin Ortak Raporlama Standardı'na (CRS) dahil bir ülke olarak bankacılık ve finansal varlık bilgilerini diğer katılımcı ülkelerle otomatik olarak paylaşıyor. Bunun yanı sıra FATCA kapsamında ABD ile imzalanan anlaşma 2021'de yürürlüğe girdi. Tenha Hukuk Bürosu'nun yayımladığı CRS Türkiye rehberi, yurt dışında yerleşik müşterilere ait hesapların yıllık olarak rapor edildiğini ve bu raporların takip eden yılın Eylül ayına kadar ilgili ülkelerle paylaşıldığını hatırlatıyor. Bu tablo, varlıklarını Türkiye üzerinden saklayan yatırımcılar için ciddi bir risk anlamına geliyor. Öte yandan Türkiye'nin BAE dahil pek çok Körfez ülkesiyle imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (ÇVÖA), uyumlu davranan yatırımcılara gerçek bir vergi avantajı sağlıyor. PwC'nin Dünya Vergi Özetleri kaynağına göre bu anlaşmalar kapsamında gelir, kira ve sermaye kazancı üzerinde mahsup mekanizması işletilebiliyor.

Yatırım İklimindeki Kırılganlıklar

Tablonun bütününe bakıldığında Türkiye'nin Arap HNWI'sı için cazibesini koruduğu görülse de dikkat edilmesi gereken yapısal kırılganlıklar göz ardı edilemez. Türk lirasının dolar karşısındaki uzun vadeli değer kaybı, gayrimenkul fiyatlarını yerel para biriminde yukarı taşırken dolar bazlı getiriyi baskı altında tutuyor. Faiz politikasındaki değişkenlik, sabit getirili enstrümanların çekiciliğini olumsuz etkiliyor. Küresel danışmanlık firması Knight Frank'in 2024 raporuna göre Türkiye'ye yönelik HNWI girişlerinde yüzde 10'luk artış kayıt altına alındı; ancak bu trendin sürdürülebilirliği, politika öngörülebilirliğine ve kur istikrarına bağlı görünüyor. AGBI ve Reuters gibi uluslararası yayınlar da Körfez yatırımcılarının Türkiye ile Dubai arasında artan ölçüde bir denge kurma eğiliminde olduğunu aktarıyor.

Sonuç: Uyum ve Getiri Arasında Hassas Denge

Arap HNWI'sının Türkiye tercihlerinde giderek daha belirgin bir biçimde ortaya çıkan tablo şu: Konut hala portföyün omurgasını oluşturuyor ancak yatırımcılar artık yalnızca mülk edinmiyor, vatandaşlık, vergi anlaşmaları, kur dinamikleri ve global uyum gerekliliklerini bir arada hesaplamak zorunda kalıyor. Körfez'den gelen sermaye için Türkiye, yüksek getiri potansiyelini koruyan fakat kurumsal altyapı ve uyum maliyetlerinin ihmal edilemez hale geldiği bir pazar konumunda. Uzun vadeli yatırımcı profilindeki HNWI'lar için bu denge, doğru yapılandırılmış bir varlık planlamasıyla yönetilebilir görünüyor.

■ MİZAN HABER