TVF'nin Yeni Hamlesi: Atatürk Arazisinde Finans Merkezi 2

Türkiye Varlık Fonu (TVF), eski Atatürk Havalimanı'nın kapatılmasının ardından devlet portföyüne geçen ve yaklaşık 1.400 hektar olarak tahmin edilen arazide yeni bir finans kompleksi kurma fikrinin fizibilite aşamasını tamamladı. "İstanbul Finans Merkezi 2" olarak adlandırılan proje, hâlihazırda faaliyete giren Ümraniye merkezli İstanbul Finans Merkezi'nin (İFM) Avrupa yakasındaki bir yansıması olarak konumlandırılıyor; ancak bu kez hedef yalnızca kurumsal yerleşim değil, küresel sermaye için entegre bir ekosistem oluşturmak.

Arsa Değeri: İstanbul'un En Büyük Kartı

Atatürk Havalimanı'nın 2019'da yolcu trafiğini durdurup İstanbul Havalimanı'na devretmesiyle birlikte söz konusu arazi, Türkiye'nin yakın tarihinin en büyük kentsel dönüşüm fırsatı hâline geldi. E-5 ve TEM otoyollarının kavşak noktasında, Boğaz'a 20 kilometre mesafede ve hızlı raylı sistemlerle çevrilmiş bu konum, Körfez sermayesinden Avrupalı fonlara uzanan geniş bir yatırımcı yelpazesinin ilgisini çekmekte. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketlerinin tahminlerine göre ticari emsal değerleri hesaplandığında arazinin defter değeri, 20 ila 30 milyar dolar aralığında seyrediyor.

TVF'nin Bilanço Gücü ve Proje Finansmanı

TVF, 2024 yılını 2 trilyon liranın üzerinde özkaynak ve 548 milyar lira faaliyet kârıyla kapattı. Fon, aynı dönemde Eurobond, sukuk ve sendikasyon kredileri aracılığıyla yaklaşık 5 milyar dolar uluslararası kaynak sağladı. Toplam varlık büyüklüğü 360 milyar dolara yaklaşan TVF, küresel egemen varlık fonu sıralamalarında ilk 10'a girmiş durumda. Bu bilanço gücü, İFM 2 fizibilitesinin yalnızca kâğıt üzerinde kalmayıp proje finansmanı sürecine geçebileceğine işaret ediyor. Fon yönetimi, projeyi kendi özkaynak tabanıyla başlatıp ilerleyen aşamalarda uluslararası ortak yatırımcıları sürece dahil etmeyi öngörüyor.

Atatürk Havalimanı arazisi, E-5 ve TEM'in kesişiminde, yeni havalimanına 45 dakika uzaklıkta konumuyla bölgenin belki de son büyük ölçekli sıfır-arsa fırsatını temsil ediyor.

İFM Deneyimi: Ne Öğrenildi?

Ümraniye'deki İFM, 2,6 milyon metrekare brüt inşaat alanıyla Merkez Bankası, BDDK, SPK, Ziraat ve Halkbank'ın genel müdürlüklerini bünyesinde barındırıyor; 21 ofis kulesi, bir kongre merkezi ve 100 bin metrekarelik AVM'den oluşan kompleks henüz tam doluluk oranına ulaşmadı. Anadolu yakasına konumlanması, Boğaz geçişlerine bağımlı lojistik yapısı ve metro bağlantısındaki gecikmeler projenin ilk yıllarında yatırımcı coşkusunu sınırladı. TVF'nin bu deneyimden çıkardığı sonuca göre İFM 2 planlaması, ulaşım altyapısını inşaatın önüne alacak ve yabancı banka ile aracı kurum lisanslarına yönelik teşvik paketlerini fizibilite raporuna entegre edecek.

Rekabet Cephesi: Dubai ve Riyad Baskısı

Türkiye'nin finans merkezi vizyonu, giderek daha rekabetçi bir coğrafyada şekilleniyor. Dubai International Financial Centre (DIFC) kayıtlı firma sayısını 2024 yılında 6.500'ün üzerine taşıdı. Riyad'ın King Abdullah Financial District projesi ise Suudi Arabistan'ın sermaye piyasalarını küresel ölçeğe taşıma hedefiyle kapsamlı bir vergi ve lisans rejimi sunuyor. İstanbul'un bu iki merkezle rekabet edebilmesi için sunacağı argümanlar, Türk Lirası'nın nispeten istikrarlı seyri, köklü bir sanayi ve ticaret ekonomisinin taşıdığı derin kredi havuzu ile Orta Asya ve Afrika'ya erişimde jeopolitik bir köprü işlevi görmesi. Bu faktörler, finans kuruluşlarının İstanbul'a yaklaşımını salt maliyet hesabından çıkarıp stratejik pozisyonlama eksenine taşıyor.

Takvim ve Sonraki Adımlar

Fizibilite raporunun ardından sürecin Cumhurbaşkanlığı İnsan Kaynakları ve Yerel Yönetimler Başkanlığı ile koordinasyon gerektirdiği, zira arazinin kısmi imar kararlarının hâlâ bakanlık onayına bağlı olduğu bildiriliyor. Piyasa çevrelerinden edinilen bilgiye göre mimari master plan ihalesinin 2026 sonuna kadar açılması hedefleniyor; projenin ilk fazının ise 2028 ila 2030 arasında teslim edilmesi öngörülüyor. Bu zaman çizelgesi, olası bir hükümet değişikliği riskine, kur volatilitesine ve küresel faiz ortamına duyarlılığını koruyor; dolayısıyla proje, yatırımcılar tarafından uzun vadeli bir opsiyon olarak değerlendiriliyor.

Yatırımcı İçin Çıkarım

İFM 2 projesi, Türkiye'nin devlet destekli kalkınma modelinin gayrimenkul ayağında bir sonraki büyük bahsini temsil ediyor. TVF'nin güçlü bilanço pozisyonu ve uluslararası borçlanma kapasitesi, projenin finansman tarafındaki riski azaltıyor. Öte yandan asıl test, kiraci kalitesi ve doluluk hızında yaşanacak. Ümraniye deneyiminin gösterdiği üzere devlet kurumlarının doldurmadığı alanlarda özel sektörü ve yabancı aktörleri çekmek, bir finans merkezinin gerçek anlamda başarısını belirliyor. Bu nedenle İFM 2 projesinin teşvik çerçevesi, vergi rejimi ve yabancı sermaye için öngörülen kolaylıklar, inşaat takviminden çok daha belirleyici olacak.

■ MİZAN HABER