İkinci El Konutta Sessiz Kriz: Satıcı Direniyor, Alıcı Bekliyor

Türkiye'nin ikinci el konut piyasası, 2026 yılının ilk yarısında alışılmadık bir sessizliğe büründü. TÜİK verilerine göre Mayıs 2026'da ikinci el konut satışları yıllık bazda yüzde 32,7 azalarak 63.137 adede geriledi. Aynı dönemde toplam konut satışları ise yüzde 31,2 düşüşle 93.333 adette kaldı. Ancak asıl dikkat çeken tablo rakamların gerisinde: satıcı ile alıcı, birbirine zıt fiyat beklentileriyle karşı karşıya. Piyasa, bu iki tarafın birbirini beklemesiyle adeta dondu.

Nominal Artış, Reel Erozyon

TCMB Konut Fiyat Endeksi, Mayıs 2026 itibarıyla yıllık bazda yüzde 24,5 oranında nominal artış kaydetti. Ancak aynı dönemde tüketici enflasyonunun bu oranın üzerinde seyretmesi nedeniyle reel konut fiyatları yüzde 6,1 geriledi. Başka bir deyişle, kağıt üzerinde pahalılanan bir varlık aslında enflasyona karşı kaybediyor. Bu tablo, gayrimenkulü enflasyon kalkanı olarak konumlandıran geleneksel yatırımcı anlayışını ciddi biçimde sorgulatıyor.

Satıcı Direnci ve Alıcı Çekimserliği

Piyasanın donmasının ardında tek yönlü bir baskı yok. Satıcılar, geçmiş yıllarda edindikleri yüksek fiyat referanslarını terk etmekte isteksiz. Birçok mülk sahibi, konutunu 'gerçek değerinin altında' satmaktansa listeye koyup beklemeyi tercih ediyor. Öte yandan alıcılar da yüksek faiz ortamı ve kredi maliyetleri nedeniyle harekete geçemiyor. Sektör takip platformu Investropa'nın analizlerine göre Türkiye'de liste fiyatı ile kapanış fiyatı arasındaki fark, 2026 başı itibarıyla yüzde 8 ile yüzde 12 arasına yerleşmiş durumda. Bu makas, uzun vadeli alıcı-satıcı uzlaşmazlığının somut göstergesi.

İkinci el piyasasında ortalama satış süresi 3 ila 6 aya uzadı. Arz beklemede, talep fiyata duyarlı; bu iki güç dengelendikçe işlem hacmi küçülüyor.

İstanbul, Ankara, İzmir: Kent Bazında Farklılaşma

Şehir bazındaki veriler, piyasanın homojen bir tablo çizmediğini ortaya koyuyor. Mayıs 2026 itibarıyla İstanbul'da metrekare satış fiyatı 63.184 TL, İzmir'de 51.917 TL, Antalya'da 54.541 TL, Ankara'da ise 37.611 TL seviyesinde. İstanbul'da ulaşım aksı yakınındaki lokasyonlar ve yenilenen mahalleler kısa sürede alıcı bulurken, şehrin çeperindeki eski stok, uzun bekleme süresiyle karşılaşıyor. Bu ayrışma, ikinci el piyasasının artık tek bir kategori olarak değil, lokasyon ve kalite kıstaslarına göre segmentlere ayrılarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret ediyor.

Konut Yatırımının Cazibesini Yeniden Sorgulamak

Türkiye'de konut, onlarca yıl boyunca birikim aracı olarak birinci tercih olmaya devam etti. Ancak reel fiyat kayıpları ve satış hacmindeki sert gerileme, bu algıyı kademeli olarak aşındırıyor. QNB Invest'in çeyreklik konut raporunda da belirtildiği gibi, fiyat artış hızının yavaşlaması ile birlikte sektörün enflasyona karşı koruma işlevi sorgulanmaya başlandı. Yüksek kira getirileri bir ölçüde dengeleyici rol oynasa da alım-satım piyasasındaki cansızlık, likidite riskini öne çıkarıyor.

Piyasa Ne Zaman Açılır?

Sektör analistleri, satıcı-alıcı fiyat makasının kapanması için iki ana koşulun bir arada oluşması gerektiğini vurguluyor: faiz oranlarında belirgin bir düşüş ya da enflasyonun yeterince yavaşlaması. Politika faizindeki olası indirimler, mortgage erişimini kolaylaştırarak bastırılmış talebi harekete geçirebilir. Öte yandan, satıcıların fiyat beklentilerini aşağı revize etmesi zaman alıyor; bu nedenle kısa vadede işlem hacminin hızlı toparlaması beklenmiyor. Piyasanın barbell yapısı da varlığını koruyacak gibi görünüyor: merkezi ve kaliteli konutlar hızla el değiştirirken, ortalama stok bekleme listesinde kalmaya devam edecek.

Yatırımcı İçin Çıkarımlar

Mevcut ortamda ikinci el konuta yönelik alım kararı, kira getirisi odaklı uzun vadeli bir perspektifle değerlendirildiğinde görece mantıklı kalabiliyor. Ancak kısa vadeli sermaye kazancı beklentisi taşıyan yatırımcılar için piyasa henüz net bir zemin sunmuyor. Müzakere payının yüzde 8 ila 12 arasında seyrediyor olması, alıcıya liste fiyatının altında anlaşma yapma imkanı tanıyor. Bununla birlikte, çıkış likiditesinin zayıf olduğu bu ortamda giriş fiyatı kadar çıkış stratejisinin de önceden kurgulanması kritik önem taşıyor.

■ MİZAN HABER